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新房成交量攀升、二手房下降 北京上半年樓市現分化

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2019/08/12 14:47
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  限價房大批量入市,“小陽春”倏忽而過,土地招拍掛理性而冷靜,寫字樓市場空置率上升……2019年已經過半,北京樓市在各個領域呈現出不同的關鍵詞。2019年下半程已經開啟,限競房還將采取哪些去化手段,新房和二手房市場將產生怎樣的輪動效應?


新房

關鍵詞:井噴數字:1.63萬套

成交量達3年最高限競房成絕對主流

2019年上半年,北京新建住宅市場成交1.63萬套,成交金額達到了1227.22億元,成交均價為54809元/平方米。不論是成交量還是成交價,均創3年來同期的最高值。

在住宅項目成交排行榜中,去年的銷冠——中海寰宇天下,以56.39億元的成交額,再度登上了2019年上半年新建住宅的銷冠。

限競房作為北京樓市供應的主力,自然也是樓市成交的主流。從上半年成交數據看,限競房共成交了9283套,約占新建住宅成交的57%;成交金額478億元,約占新建住宅成交的39%。

值得一提的是,在新房市場,別墅項目在今年上半年可圈可點。公開數據顯示,今年1-6月北京別墅新增供應同比增長74%,成交同比增長120%,成交均價同比上漲了48%,成交金額同比去年翻了2倍多。這其中,一類是以限競別墅為代表,總價在1000-3000萬元的入門級別墅。截至6月底,限競房別墅供應占整體別墅市場比例已至73.68%,成為當之無愧的供應主體,成交占比也達到了34.27%。另一類是以老盤新推為代表的總價在5000萬以上的別墅。

二手房

關鍵詞:滑坡數字:72603套

受新房分流影響成交量處低位

據北京中原數據統計,2019年上半年,北京二手住宅共成交72603套,成交面積636.36萬平米,可以說是從2015年至今的5年時間里,二手房市場上半年成交量的最低點。

從月度成交來看,1月—6月,二手房成交量只在3月份突破了1.6萬套,成交環漲163%,出現了“小陽春”。此后,成交一直持續下跌,4月成交了14440套,5月成交13764套,到6月,二手房成交則降到了11778套。整體來說,上半年北京二手房市場在3月回暖之后,重回下滑通道。

總體而言,2019年上半年,二手房市場出現了明顯的小陽春現象,成交量主要集中在3-4月份。后續受國管公積金收緊等政策的影響,市場再次出現退燒現象。加上投資需求被抑制下,整體市場很難有根本性的變化,北京二手房市場依舊處在低迷中。

對于此種市場情況,貝殼研究院近日發布的《2019中國房地產半年報》也認為,一方面是政策依舊收緊,需求尤其是改善型需求釋放難度大,另一方面則是由于新房的分流,今年前5個月,北京新房成交同比增長1.6倍,新房成交占比提升近16個點。6月北京二手房成交均價62475元/平方米,同比持平,相對平穩。

土地

關鍵詞:理性數字:33宗

溢價率降低不限價地塊頻出

2019年上半年北京經營性用地成交33宗,總額910.025億元,成交31宗住宅用地,總額868.64元。

在成交的31宗住宅性用地中,開發商拿地謹慎,不限價、限競房、共有產權土地基本成三分天下之勢。

對于北京土地市場,開發商表現出來了理智與冷靜。總體來看,參與招拍掛的29宗住宅用地,僅有3宗土地溢價率超過了40%,3宗土地溢價率超過30%,11宗溢價率低于10%,還有10宗土地底價成交,開發商拿地趨于理性,整體溢價率偏低。

值得注意的是,5月9日,北京市規劃和自然資源委主辦了2019年上半年土地推介會,提到了將競買保證金收取比例由30%調整為20%,為企業降低財務成本。

值得關注的是,今年上半年北京土地市場呈現出的限競房縮減,不限價地塊大幅上升現象。市場分析認為,在限競房供應井噴的情況下,庫存問題已經對開發商形成壓力。適時推出不限價地塊,以避免產品嚴重同質化,利于市場去化。

寫字樓

關鍵詞:空置率上升數字:8.4%

空置率達八年最高 7項目入市

高力國際近日在對北京物業市場回顧與展望中表示,受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響,上半年甲級寫字樓空置率在2019年上半年末達到八年以來的最高值,租金小幅下調;預計下半年的供給高峰將進一步推高平均空置率至歷史新高,并拉低平均租金,市場趨勢有利于企業繼續降低寫字樓租賃成本。

2019年下半年,合計約61萬平方米的7個新項目計劃入市,其中近75%的項目將位于CBD及周邊區域與麗澤金融商務區。“盡管我們預計部分業主將會提供更為優惠的租賃條款,凈吸納量將因此比上半年大幅上升,但面臨下半年的供應高峰,北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個百分點至15.1%。”高力國際在報告中表示。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示:傳統金融及傳統科技類租戶仍為需求的主要推動力;本土靈活辦公運營商的擴張速度明顯減緩;受互聯網投資熱潮降溫的影響,互聯網初創企業的租賃需求大幅下降。

趨勢

限競房多管齊下去化壓力未減

合碩機構首席分析師郭毅

截至7月5日,北京共56個限競項目上市,累計供應40114套限競住宅,簽約15914套,平均簽約率僅39.67%。限競住宅的庫存套數高達23509套,占到目前北京72140套商品住宅總庫存的32.59%。

為了加速去化,開發商采取了包括降價格、優產品、差異化、加品牌多種措施。降價項目包括中海云熙、招商雍合府、泰禾北京院子二期、合景天匯廣場等; 優化產品的項目包括中海望京府的南向四面寬四居,未來金茂府三室朝陽的77平方米兩居; 差異化包括長安云錦推出51平方米一居,江山風華推出77平方米三居; 加品牌包括中國金茂將頂級的“府”系、萬科將改善產品線“翡翠系”等成熟產品線應用到了限競項目中。

多管齊下,今年上半年,北京限競房的去化速度明顯加快。今年截至7月5日,共簽約10209套限競住宅,相比去年下半年的5705套銷量,漲幅為78.95%。然而,由于限競房的供量巨大且區域高度集中,造成市場庫存依然居高不下,去化壓力始終未減。

最近北京新房市場的成交漲速較快,主要是限競房成交升溫的拉動。當前二手房降溫比較明顯,新房又有賴于客戶“賣舊買新”騰挪資金與資格,二手房的轉化流通功能減弱,舊房賣不掉,或賣不到購房者的心理預期價格,就會對下一步的新房置業形成不利的影響。隨著二手市場的成交下滑,下半年新房市場的銷量也可能會停止上漲,并逐步有所下行。

二手房穩中有降博弈持續

麥田房產市場分析師趙紅娟

6月份北京二手房市場波瀾不驚,并未“入夏”。回看剛剛過去的上半年,政策環境“有保有壓”,調控方向未有變化,二手房市場整體表現亦是穩字當頭。

預計下半年央行大概率還將啟動降準政策,在資金相對充裕的市場環境下,縱使“認房又認貸”的住房信貸政策難有調整,但住房按揭貸規模將有望增加,從一定程度上利于需求釋放,起到穩定房價的作用。

與此同時,新房市場繼續對二手房產生分流。限競房作為北京新房市場的供應新秀,基于該類房產在價格上的優勢,隨著下半年該類房產供應量增加,對二手房市場的分流無疑仍將產生一定影響。

綜合來看,預計下半年北京二手房交易量將呈現穩—升—降的小幅波動走勢特征。

具體來說,7月份和6月份將基本持平,隨著需求在近4個月(4月份-7月份)的持續積壓以及賣方價格松動,市場將出現階段性集中釋放,隨后價格微漲趨于穩定,交易量將再次呈現穩中有降。在政策走向穩定的環境下,這樣的市場是買賣雙方博弈下較為理性的反映。



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